[더구루=홍성환 기자] 미국 데이터센터 건설이 확대되면서 산업용 야외창고(IOS) 수요가 급증하고 있다. 과거 IOS는 주로 소규모 운송업체가 트럭이나 트레일러를 보관하는 용도로 사용됐으나 최근 데이터센터 건립, 제조업 리쇼어링, 물류량 증가로 활용 범위가 넓어졌다.

30일 코트라에 따르면 IOS 수요가 급증하면서 블랙스톤 등 대형 투자사가 수억 달러 규모의 투자를 단행하는 등 새로운 투자처로 부상하고 있다.

IOS는 트럭·트레일러 임시 주차부터 건설 자재·설비, 물류·운송 과정에서 발생하는 컨테이너 보관까지 다양한 기능을 수행하는 야외형 산업용 부동산이다. 공터, 컨테이너 야적장, 주차장, 특수 보관시설 등이 해당한다. 최근 AI 개발 확대에 따른 데이터센터 건설, 제조업 리쇼어링으로 인한 공장 신설, 이커머스 성장에 따른 물류량 증가 등이 맞물리며 IOS 활용도가 크게 높아졌다.

IOS는 건축물 신축이 어렵지만 산업 용도로 지정된 부지를 활용해 조성된다. 고속도로·항만·공항과 가까운 교통 요충지에 위치하며, 대부분 흙이나 자갈을 깔아 바로 사용할 수 있다. 최근 아스팔트 포장, 조명 설치, 울타리 조성 등 편의성과 보안을 강화하는 사례도 증가하고 있다.

부동산 컨설팅사 뉴마크는 "IOS가 일반 창고형 건물 대비 비용 절감과 관리 효율성 측면에서 우위를 가진다"며 "전기 인프라 구축과 전기요금 부담이 없고, 지붕 교체 등 유지보수 비용도 낮으며, 자갈 포장으로 주차장 관리비가 적게 들어 인건비 부담도 줄어든다"고 평가했다.

뉴마크에 따르면 올해 9월 기준 미국 내 IOS 부지 규모는 약 140만 에이커(약 5700㎢)에 달하며, 시장 규모는 약 2000억 달러(약 290조원)로 추산된다. 철도·내륙 운송·공항 연계 부지까지 포함하면 경제적 가치는 최대 1조 달러(약 1500조원)에 이를 것으로 평가된다.

IOS의 성장 잠재력이 부각되면서 기관 투자자와 부동산 운용사가 잇달아 시장에 진입하고 있다. 실제로 JP모건 체이스는 작년 8월 제니스 IOS와 7억 달러(약 1조300억원) 규모의 조인트벤처를 설립했으며, 블랙스톤은 알테라 프로퍼티 그룹에 1억8900만 달러(약 2800억원)를 투자해 22개 주 49곳의 IOS 부지를 매입했다.