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월가 데이터센터 붐, 美 부동산 채권시장 판도 바꾼다

[더구루=변수지 기자] AI 투자 확대로 데이터센터가 미국 상업용 부동산 채권 시장의 핵심 자산으로 떠오르고 있다. 전력 확보와 기술 노후화, 임차인 집중 등 기존 부동산과 다른 위험요인도 함께 부각되고 있다. 14일(현지시간) 블룸버그는 "데이터센터를 담보로 한 CMBS가 2025년 이후 약 170억 달러(약 23조원) 발행돼 직전 2년간 발행액의 3배를 넘어섰다"고 보도했다. CMBS는 ‘상업용 부동산저당증권(Commercial Mortgage-Backed Securities)’으로 오피스·호텔·데이터센터 등 상업용 부동산을 담보로 한 대출을 기초자산으로 발행하는 증권이다. 같은 기간 데이터센터는 신규 상업용 부동산 채권 거래의 약 8%를 차지했다. 발행이 급증하면서 CMBS 투자자들의 자산 평가 방식도 달라지고 있다. 데이터센터는 전력 공급과 냉각 능력, 기술 변화 등 전통적인 상업용 부동산에서는 중요도가 낮았던 요소가 자산가치와 채무상환 능력을 좌우하기 때문이다. 일반 상업용 부동산에서는 교통 접근성과 입지, 임대료와 공실률 등이 핵심 평가 요소지만 데이터센터는 저렴하고 안정적인 전력 공급과 송전망 용량, 냉각 설비 등이 자산가치를 좌우한다. 임대차
- 변수지 기자
- 2026-09-15 08:25
MBK파트너스, 日 부동산 기업 '레오팔레스21' 투자

[더구루=홍성환 기자] 국내 사모펀드(PEF) 운용사 MBK파트너스가 일본 부동산 기업 레오팔레스21에 투자하기로 했다. 1인 가구 증가, 주택 공급 부족 등이 맞물리며 일본에서 임대주택 수요가 빠르게 늘어나고 있다. 일본 전기·가스 및 통신 서비스 기업인 히카리츠신(광통신)은 15일 "MBK파트너스, NEC 캐피털 솔루션스와 협력해 레오팔레스21 주식 공개매수에 나선다"고 밝혔다. 공개매수 기간은 이날부터 다음 달 30일까지다. 매수 가격은 보통주 1주당 1000엔으로, 14일 종가 대비 45%의 프리미엄이 반영됐다. 인수 규모는 최대 약 2680억 엔(약 2조3400억원)이다. 인수 주체는 히카리츠신의 자회사인 K891이다. MBK파트너스와 NEC 캐피털 솔루션스가 K891의 신주를 인수할 예정이다. 지분율은 히카리츠신이 34%, MBK파트너스와 NEC 캐피털 솔루션스가 각각 33%다. 히카리츠신은 공개매수를 통해 레오팔레스21을 완전 자회사로 편입시킨 이후 상장폐지할 계획이다. 히카리츠신은 레오팔레스21의 최대 주주로, 지분 18%를 보유하고 있다. 레오팔레스21은 일본 부동산 서비스 기업이다. 일본 전역에서 약 54만 가구의 임대주택을 관리하고 있다.
- 홍성환 기자
- 2026-09-15 08:22
500조 큰손 美 운용사 "日 키옥시아 미국 증시 상장, AI 투자 촉매제"

[더구루=홍성환 기자] 일본 낸드플래시 업체 키옥시아가 미국 증시 상장을 통해 "글로벌 AI 업계에서 투자자들의 관심을 다시 이끌어낼 것"이라는 전망이 나왔다. 미국 자산운용사 보야 인베스트먼트 매니지먼트의 세바스찬 토마스 포트폴리오 매니저는 14일 로이터 통신과의 인터뷰에서 "키옥시아의 미 증시 상장 계획이 다시금 글로벌 투자자의 집중 조명을 받는 위치로 올려놓을 수 있다"고 밝혔다. 그는 "현재 키옥시아를 비롯해 일본 기술 기업에 투자하지 않고 있다"며 "이는 유동성 문제로, 미국 증시 상장이 이러한 상황을 바꿀 수 있다"고 언급했다. 그러면서 "이는 지난 7월 나스닥에 상장한 SK하이닉스 사례와 유사하다"고 부연했다. 이어 "일본에는 글로벌 공급망에 포함된 흥미로운 기업이 많다"며 "관건은 우리가 투자할 수 있을 만큼 충분한 유동성을 갖춘 기업을 찾아내는 것"이라고 강조했다. 보야 인베스트먼트는 미국 대표 자산운용사 중 하나로, 3770억 달러(약 510조원) 규모의 자산을 운용하고 있다. 키옥시아는 SK하이닉스처럼 미국주식예탁증서(ADR) 발행을 통한 나스닥 상장을 추진하기로 했다. 내년 4~5월 상장이 목표다. ADR은 미국 증시에 상장돼 있지 않은
- 홍성환 기자
- 2026-09-14 12:32
블룸버그 "한국 주식거래 시간 연장, 글로벌 자금 유입 시험대"

[더구루=변수지 기자] 한국거래소가 14일부터 주식 거래시간을 오후 8시로 연장하면서 해외 자금 유입과 유동성 확대로 이어질지가 관심이 집중되고 있다. 환율 헤지와 코스피의 변동성 폭 등이 변수가 될 전망이다. 13일(현지시간) 블룸버그는 "한국거래소가 거래시간을 저녁까지 연장하며 글로벌 투자자들의 지속적인 수요를 끌어낼 수 있을지 시험에 나선다"고 보도했다. 이어 "이번 조치는 한국 자본시장의 글로벌 접근성을 확대하는 또 하나의 단계"라며 "충분한 유동성과 해외 투자자 참여를 확보할 수 있을지가 거래시간 연장의 성패를 가를 것"이라고 내다봤다. 미국 ETF 운용사 라운드힐파이낸셜은 "거래시간 연장은 유동성을 새로 만드는 것이 아니라 기존 유동성을 재분배하는 것"이라며 "초기 투자자들의 참여는 제한적일 가능성이 있다"고 분석했다. 특히 외국인 투자자들은 삼성전자와 SK하이닉스 등 대형주에서 야간에도 충분한 매수·매도 물량이 형성되는지를 확인한 뒤 거래 규모를 늘릴 것으로 예상된다. 거래량이 적은 시간대에 대규모 주문이 몰리면 예상보다 높은 가격에 매수하거나 낮은 가격에 매도해야 하는 등 가격 충격이 커질 수 있기 때문이다. 환율 헤지도 변수다. 국내 외환시장
- 변수지 기자
- 2026-09-14 09:39
AI 데이터센터發 ‘자체 보험’ 시장 폭발 성장…전통 보험사 역할 축소 우려

[더구루=홍성환 기자] AI 데이터센터가 빠르게 늘어나면서 기존 보험으로 감당하기 어려운 대규모 위험을 기업이 직접 관리하는 '캡티브 보험' 시장이 빠르게 성장하고 있다. 블룸버그 통신은 14일 "일종의 자가 보험 형태인 캡티브 보험이 AI 인프라를 위한 핵심 보험 모델로 급부상했다"고 보도했다. 캡티브 보험은 기업이 자사 리스크를 인수하기 위해 설립한 자회사 형태의 보험사다. 보험사 판매 보험으로 충당하기 어려운 보장 공백을 기업이 직접 메우고 총위험비용 변동을 완충하는 수단으로 주로 활용한다. 과거에는 주로 광업이나 석유 등 환경 위험이 높은 분야에서 많이 활용됐다면, 최근 초대형 AI 데이터센터 확산에 따라 AI 분야에서 수요가 확대되고 있다. 데이터센터는 일부 특성상 보험 가입이 까다로운 상황이다. 현재 데이터센터의 핵심 장비인 고가의 그래픽 처리장치(GPU)를 위한 마땅한 보험 상품이 존재하지 않는다. 또 정전 사태에 대비한 영업 중단 보험에 가입한 기술 기업이라도 실제로 보장이 개시되기까지 상당한 대기 시간이 불가피하다. 보험 중개회사 코팅엄 앤드 버틀러에 따르면 전 세계 캡티브 보험사 수는 약 6000개에 이른다. 코팅엄 앤드 버틀러는 "캡티브
- 홍성환 기자
- 2026-09-14 08:33
미래에셋운용, 퇴직연금서 S&P500 비중 85%까지…혼합 ETF 출시

[더구루=변수지 기자] 미래에셋자산운용이 미국 대표 주가지수와 단기 국채를 절반씩 편입하는 채권혼합형 상장지수펀드(ETF)를 선보였다. 퇴직연금에서 미국 주식 비중을 높이면서 단기채의 안정성과 이자수익까지 함께 가져갈 수 있는 상품이다. 13일 금융권에 따르면 미래에셋자산운용은 지난 8일 'TIGER 미국S&P500미국채혼합50 ETF'를 유가증권시장에 신규 상장했다. 해당 상품은 미국 S&P500 지수와 잔존만기 1년 이하의 미국 국채를 각각 50%씩 편입한다. 주식과 채권 비중을 매일 50대50 수준으로 조정하는 '컨스턴트 믹스' 전략을 적용한다. 주식 부문에서는 S&P500을 통해 미국 대형주의 장기 성장성을 추구하고, 채권 부문에서는 만기가 짧은 미국 국채를 편입해 금리 변화에 따른 가격 변동을 낮추는 구조다. 중장기 국채와 비교하면 금리 상승 시 채권 가격 하락 위험이 상대적으로 제한적이라는 점이 특징이다. 최근 미국 주식과 중장기 국채가 같은 방향으로 움직이는 경우가 늘면서 전통적인 주식·채권 분산투자 효과가 약해진 가운데, 가격 변동성이 상대적으로 낮은 단기 국채를 활용한 자산배분 전략이 주목받고 있다. 미국 단기국채에서 발
- 변수지 기자
- 2026-09-13 00:00
삼전닉스, 반등 신호?…증권가 “추가 상승 여력” 전망

[더구루=변수지 기자] 삼성전자와 SK하이닉스 주가에 대해 증권가기 내년 메모리 업황 개선을 근거로 추가 상승 가능성에 무게를 두고 있다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 지난 4일 기준 삼성전자의 3분기 영업이익 추정치는 114조1888억원으로 3개월 전보다 12% 상향됐다. SK하이닉스 역시 같은 기간 75조7249억원에서 78조8035억원으로 약 4% 높아졌다. 미래에셋증권은 삼성전자 목표주가를 기존 37만원에서 40만원으로, SK하이닉스는 280만원에서 310만원으로 각각 상향했다. 일본 투자은행 노무라증권도 삼성전자와 SK하이닉스 목표주가를 각각 67만원과 470만원으로 유지하며 매수 의견을 제시했다. 대신증권은 원화 강세를 반영해 3분기 실적 전망치를 일부 낮추면서도 삼성전자와 SK하이닉스의 목표주가를 각각 56만원과 320만원으로 유지했다. 내년 메모리 공급 부족이 올해보다 심화될 가능성이 높다는 판단에서다. KB증권은 내년 글로벌 빅테크의 AI 인프라 투자가 전년 대비 60% 늘어난 1조3000억 달러에 이를 것으로 전망했다. AI 투자에서 메모리가 차지하는 비중도 지난해 14%에서 올해 40%, 내년 57%까지 확대될 것으로 예상했다. 또
- 변수지 기자
- 2026-09-12 00:00
'후공정 허브' 벗는 말레이시아, 첨단 생태계 판 키운다

[더구루=김수현 기자] 말레이시아 정부가 정부연계투자회사(GLIC)의 대규모 장기자본을 투입해 반도체, 디지털 인프라, 에너지전환 등 국가 전략산업 육성에 속도를 내고 있다. 정부가 직접 재정을 투입하는 대신 연기금과 국부펀드 등의 장기 운용자금을 전략산업에 공급하는 산업·기업 개혁 프로그램인 'GEAR-uP' 실행이 한층 힘을 받고 있다. 12일 코트라에 따르면 말레이시아 재무부는 최근 'GEAR-uP 2026 성과보고서'를 발표하고, 6개 GLIC가 지난해 총 203억 링깃(약 6조7194억원)규모의 국내 직접투자(DDI)를 배정·집행했다고 밝혔다. 이는 2024년 66억 링깃(약 2조1814억원)의 세 배 수준이다. 이로써 2024~2025년 누적 투자액은 약 269억 링깃(약 8조8907억원)으로 집계됐다. 2024년부터 2028년까지 약정한 총 1200억 링깃(약 40조원) 중 약 931억 링깃(약 30조7705억원)의 추가 투자 여력이 아직 남아 있다. 분야별로는 첨단기술·반도체 생태계에 약 32억 링깃(약 1조576억원)이 공급됐다. 특히 이 가운데 14억 링깃(약 4627억원)은 기존 테스트·패키징 등 후공정 중심 구조에서 벗어나 집적회로(IC
- 김수현 기자
- 2026-09-12 00:00
AI 투자 광풍에 불안해진 큰손들…사모펀드 업계에 "AI 노출도 공개하라" 압박

[더구루=변수지 기자] 글로벌 사모펀드의 AI 투자 쏠림에 기관투자자들의 경계심이 커지고 있다. 연기금과 보험사, 국부펀드가 운용사에게 AI 관련 투자 비중과 위험 노출도를 구체적으로 공개할 것을 요구하고 있다. 10일(현지시간) 블룸버그는 "세계 주요 기관투자자들이 아폴로글로벌매니지먼트와 블랙스톤 등 자산운용사에 'AI 투자 내역을 보다 상세히 공개하라'고 요구하고 있다"고 보도했다. AI 투자가 인프라와 크레디트, 부동산, 사모펀드 등 여러 전략에 걸쳐 확대되면서 전체 포트폴리오의 AI 노출도를 파악하기 어려워졌기 때문이다. 플로리다주 행정위원회(SBA)는 데이터센터와 소프트웨어, 벤처투자 등 다양한 자산이 사실상 AI라는 하나의 투자 테마에 묶여 있다는 점을 우려하고 있다. 캐나다의 한 연기금은 AI 투자 비중이 지나치게 높아질 수 있다는 이유로 데이터센터 공동투자 제안을 거절한 것으로 전해졌다. 특히 데이터센터뿐 아니라 반도체 금융까지 인프라 투자로 분류되면서 논란이 커지고 있다. 업계에서는 수명이 짧은 반도체 관련 금융이 장기 자산 중심의 전통적인 인프라 투자와 성격이 다르다는 지적이 나온다. 반도체 대출은 약 5년인 칩의 사용 기간과 잔존가치를 전
- 변수지 기자
- 2026-09-11 13:44
美 금융분석업체 "어플라이드 머티리얼즈, 대미 반도체 투자 수혜주"

[더구루=홍성환 기자] 세계 1위 반도체 장비업체인 미국 '어플라이드 머티리얼즈'가 한국의 대미 투자 수혜주로 부상했다. 한국 반도체 기업의 미국 투자가 현실화될 경우 관련 장비 수요가 늘어날 것으로 예상되기 때문이다. 미국 금융분석업체 심플리 월스트리트는 11일 "어플라이드 머티리얼즈는 한국 기업의 온쇼어링(생산 시설 미국 이전) 움직임과 밀접한 관계가 있다"며 "이 회사는 반도체 공장 운영에 필수적인 장비와 소프트웨어, 서비스를 제공한다"고 밝혔다. 심플리 월스트리트는 "어플라이드 머티리얼즈는 지난해 반도체 시스템 부문에서 약 220억 달러(약 30조원), 서비스 부문에서 약 70억 달러(약 10조원)의 매출을 올렸다"며 "특히 첨단 패키징 부문에서 가장 높은 시장 점유율을 유지하고 있다"고 분석했다. 어플라이드 머티리얼즈는 세계 1위 반도체 장비업체로, 전 세계 시장 점유율이 20% 이상이다. 삼성전자와 SK하이닉스를 비롯해 대만 TSMC, 미국 인텔, 마이크론 등 글로벌 반도체 기업에 핵심 반도체 제조 장비를 공급하고 있다. 한국과 미국은 지난해 3500억 달러(약 470조원) 규모 대미 투자에 합의했다. 도널드 트럼프 행정부는 삼성전자와 SK하이닉스
- 홍성환 기자
- 2026-09-11 13:05
美 지방채 금리 15년 만에 최고…인플레 우려·국채 매도세 직격탄

[더구루=변수지 기자] 미국 국채금리 상승과 대규모 신규 발행 부담이 겹치며 미 지방채 수익률이 2011년 이후 최고 수준으로 치솟았다. 국제유가 상승에 따른 인플레이션 우려와 지방채 펀드의 자금 유출까지 맞물리면서 채권시장 전반의 매도 압력이 커지고 있다. 10일(현지시간) 블룸버그는 "30년 만기 미국 지방채 벤치마크 수익률이 0.14%포인트 오른 4.89%를 기록했다"고 보도했다. 이는 2011년 2월 이후 가장 높은 수준이자 2025년 4월 이후 최대 상승폭이다. 10년 만기 지방채 수익률도 0.15%포인트 상승한 3.69%로 올라 2025년 4월 이후 최고치를 나타냈다. 지방채 수익률 급등은 미 국채시장 약세와 맞물렸다. 미국 재무부의 국채 바이백 목표가 시장 기대에 미치지 못한 데다 국제유가 상승으로 인플레이션 우려가 커지면서 미 국채금리와 지방채 수익률이 동반 상승했다. 주정부와 지방정부의 대규모 채권 발행도 수급 부담을 키웠다. 앨라배마주는 신규 교량 건설 자금 마련을 위해 약 38억 달러(약 5조원) 규모의 채권을 발행했다. 뉴욕 메트로폴리탄교통공사(MTA)는 고급 부동산 매매에 부과되는 세금을 재원으로 약 7억7800만 달러(약 1조원) 규
- 변수지 기자
- 2026-09-11 12:18
빅쇼트 '마이클 버리' 백기? 엔비디아·팔란티어 공매도 축소

[더구루=홍성환 기자] 2008년 글로벌 금융위기를 다룬 영화 '빅쇼트'의 실제 주인공으로 유명한 투자 전문가 마이클 버리가 엔비디아와 팔란티어 풋옵션 비중을 축소했다. 두 회사 모두 주가 상승세가 이어지자 "사실상 백기를 든 것"이란 관측이 나온다. 마이클 버리는 10일(현지시간) "엔비디아와 팔란티어의 12월 만기 풋옵션을 롤오버(만기 연장) 없이 전량 매도했다"고 밝혔다. 두 회사의 내년 만기 풋옵션은 여전히 보유 중이다. 이어 "위험 자산의 비중을 축소했다"며 "시장 상황을 지켜보면서 현금을 확보하기 위한 차원"이라고 설명했다. 그러면서 "올가을 시장은 흥미로울 것"이라고 덧붙였다. 시장에서는 그가 그동안 AI 및 반도체 시장에 대한 비관적인 전망을 내놨다는 점에서 이번 행보를 주목하고 있다. 특히 지난달에는 엔비디아 콜옵션을 매수해 화제가 됐다. 콜옵션은 주가 상승을 예상하고 투자할 때 사용된다. 다만 버리는 "주가 상승을 노린 거래가 아닌 헤지(위험 분산) 목적"이라고 일축했다. 마이클 버리는 AI 거품론을 주장하며 엔비디아와 팔란티어 풋옵션 비중을 꾸준히 확대해 왔다. 구체적인 투자액은 공개되지 않았다. 풋옵션은 투자자가 주식을 정해진 가격에 향
- 홍성환 기자
- 2026-09-11 11:04

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